Особенности покупки недвижимости в Италии

Практически в любом регионе Италии недвижимость можно рассматривать в качестве объекта для инвестиций. Однако независимо от того, какую часть страны выберет клиент, он должен иметь представление о процедуре покупки и дополнительных расходах, сопровождающих сделку. На особенности приобретения жилья в Италии обращает внимание читателей генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина.
 
Выбор недвижимости в Италии очень широк — от эксклюзивных фешенебельных вилл до апартаментов и небольших студий. И прежде чем остановить свой выбор на том или ином объекте, покупателю приходится ответить на множество вопросов. Например, если принято решение купить дом, то следует определиться с тем, какими должны быть его площадь и размер прилегающего участка, сколько спален и ванных комнат, нужен ли сад (нередко в Италии предлагают виллы с виноградниками или оливковыми деревьями), где будет расположено домовладение и как далеко от морского побережья.
 
Немаловажно также определиться со временем пребывания: если семья будет проживать в доме или апартаментах только в теплый сезон, то можно рассматривать варианты без системы отопления. Объекты такого типа иногда встречаются на побережье страны. Если же покупатель планирует приобрести жилье в Италии для постоянного проживания, то необходимо помнить, что наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство. Этот документ может быть выдан иностранцу в случае, если он заключил брак с гражданином Италии или открыл фирму. Если удалось организовать собственный бизнес, то наличие недвижимости становится весомым аргументом для получения вида на жительство.
 
Как известно, объекты в «раскрученных» регионах всегда стоят дороже, чем в менее престижных, зато на мало освоенных территориях остается потенциал для динамичного роста. Так, в последнее время власти страны уделяют большое внимание развитию новых туристических направлений. Определенную популярность уже успела завоевать Калабрия — область на юге Италии. Это единственный относительно доступный по ценам регион. Здесь стоимость квартир начинается от 65–70 тыс. евро, что делает объекты недвижимости привлекательными с точки зрения инвестиций. А Лазурный Берег Италии, Лигурия, — одна из наиболее респектабельных и престижных областей страны, поэтому покупателю стоит ориентироваться на цены от 150–170 тыс. евро за небольшую квартиру. Эти два примера хорошо иллюстрируют разнообразие предложений в стране.
 
Процедура покупки
Следует отметить, что операции по продаже и покупке объектов недвижимости в Италии обходятся клиентам недешево. Кроме того, здесь высокие налоги и сложное законодательство, ограничивающее права арендодателей. К примеру, налог на доходы иностранцев от сдачи недвижимости в аренду варьируется в пределах от 25 до 45%.
 
Процедура покупки недвижимости происходит по следующей схеме:
выбор объекта;
внесение предоплаты;
открытие банковского счета и получение налогового кода (codice fiscale);
проверка нотариусом юридической чистоты объекта (если это вторичное жилье);
подписание предварительного договора купли-продажи (compromesso). В данном документе указываются сроки заключения окончательного договора купли-продажи (contratto finale). На этом же этапе вносится сумма в размере 10% от стоимости жилья, а при покупке в рассрочку — 20–30%.
Если у клиента имеется в наличии вся сумма, необходимая для приобретения выбранного объекта, можно обойтись без предварительного договора купли-продажи — он уместен тогда, когда жилье приобретается в рассрочку (это, как правило, касается строящихся объектов).
 
В случае если составляется предварительный контракт, то до момента заключения окончательного договора необходимо перевести на свой банковский счет в Италии недостающую сумму и произвести оплату. После того как финальный документ подписан, нотариально заверен и зарегистрирован в Реестре собственников, покупатель становится полноправным владельцем объекта недвижимости. Надо сказать, что обычно регистрация договора купли-продажи занимает два-три дня с момента подписания, но на руки стороны получают документы через несколько недель.
 
Перспективы рынка
Все собственники недвижимости в Италии имеют право на получение резидентской визы или мультивизы. Это позволяет находиться на территории страны в течение 180 дней в году, а также путешествовать практически по всей Европе, поскольку Италия входит в Шенгенскую зону.
 
В перспективе рынок недвижимости Италии, скорее всего, будет оставаться довольно стабильным по сравнению с другими западноевропейскими странами. Здесь действуют строгие ограничения на строительство, а потому избытка предложений нет и не было никогда.
 
Дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Италии
Оплата услуг нотариуса — не более 3% от стоимости объекта (1,5% — за услуги, 1,5% — за регистрацию в Реестре собственников).
Если жилая недвижимость (квартира, вилла) приобретается у строительной компании (первичный рынок), то взимается:
НДС в размере 10% от кадастровой стоимости объекта (она, как правило, ниже рыночной);
фиксированный ипотечный налог — 168 евро;
фиксированный кадастровый налог — 168 евро;
гербовый сбор — 168 евро.
Если объект был куплен на вторичном рынке, покупатель выплачивает:
гербовый сбор — 7% от стоимости;
ипотечный налог — 2%;
кадастровый налог — 1%.
Комиссия итальянскому риэлтору составляет в среднем 4–5% (процент зависит от стоимости объекта).
Если приобретается недвижимость класса de luxe или относящаяся к категории «памятник истории и культуры», то в каждом отдельном случае налоги назначаются индивидуально.
Те, кто имеет вид на жительство (или собирается его получить в течение 18 месяцев после приобретения недвижимости) либо гражданство Италии, несут гораздо меньшие расходы.